MORATORIA HIPOTECARIA

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El RD-ley 8/2020 de 18 de Marzo de 2020, se dirige a las familias y particulares en general cuya vivienda se encuentre grabada con una hipoteca, a fin de conseguir que mediante las “moratorias” que regula, las personas físicas puedan minorar el gasto que la cuota hipotecaria supone en una economía con ingresos reducidos por el “Covid 19”, con el fin precisamente de proteger y garantizar el derecho a la vivienda de los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad.

Las medidas concretas se regulan en los art. 7 a 16, mediante la técnica de la “moratoria”.  Así pues, las personas que se acojan a este Real Decreto Ley, podrán “suspender” el pago de sus cuotas hipotecarias, sin que ello genere gastos, o intereses de demora, durante el periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma. Estas cuotas que ahora no se paguen, se pagarán al final del préstamo, es decir, en lugar lo que sucede es que el préstamo se alargará en el tiempo tantos meses como dure el Estado de Alarma. Es decir, a efectos prácticos para el deudor, será como si los meses del Estado de Alarma, no hubieran corrido, a efectos hipotecarios.

El Real Decreto Ley que ahora analizamos, se dirige principalmente a los deudores hipotecarios de su vivienda habitual, y en especial situación de vulnerabilidad, pero a fecha de hoy, ya son muchos los bancos, que están ofreciendo a sus clientes alternativas al propio Real Decreto que permitirían a deudores de segunda vivienda, o vivienda que no es la habitual, acogerse a algún tipo de plan de choque contra el COVID 19.

Además de lo anterior, aun cuando no reuniéramos los requisitos exigidos en el propio RDL 8/20, puede suceder que nuestra escritura de préstamo hipotecario, ya contemple una cláusula de moratoria, prevista para aquéllos periodos de tiempo en que el deudor pueda atravesar una situación económicamente adversa. Estas cláusulas suelen aparecer bajo la rúbrica “periodo de carencia”.

El periodo de carencia de una hipoteca es un periodo durante el cual se concede la posibilidad de pagar una cuota mensual más reducida. Durante este tiempo se pagan únicamente los intereses o incluso se aplaza el pago total de las cuotas. Este periodo de carencia podría ser concedido por el banco en situaciones en las que, para poder afrontar los pagos futuros de la hipoteca, considerase conveniente la reducción o el aplazamiento de las cuotas de manera temporal. Un periodo de carencia debe ser solicitado al banco, el cual estudiará cada situación personal.

Por último, y en el último de los casos, si tampoco viene esta cláusula en nuestra escritura, todavía podríamos dirigirnos a nuestro banco para solicitar esta carencia, y es que, conviene recordar que en 2012 el Gobierno aprobó una ley que incluía un Código de buenas prácticas bancarias que pretendía mejorar la situación de los hipotecados con dificultades para hacer frente al pago de su deuda, entre otras cuestiones. El texto proponía ofrecer un periodo de carencia parcial de cuatro años o ampliar el plazo del préstamo hasta los 40 años a todos los hipotecados que se encontraran en una situación de mayor vulnerabilidad. No obstante, para beneficiarse de ello, tanto los clientes como las hipotecas debían cumplir una serie de requisitos que, posteriormente, fueron modificados con la aprobación de la Ley de la Segunda Oportunidad en 2015.

Tanto la solicitud de una “carencia hipotecaria”, como la opción de “alargar el plazo de la hipoteca”, tienen costes en intereses, y además suponen una novación de la hipoteca, lo que a su vez, podría comportar una comisión en torno al 1%, no obstante lo cual, merece la pena en estos tiempos que corren, intentar una negociación con nuestra entidad financiera a efectos de garantizarnos el menor volumen posible de gastos o cuanto menos adecuar éstos a nuestros ingresos mermados.   

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